北京荟聚商场将被打包出售给险资的消息已经是漫天飞。这家位于北京大兴区西红门的高人气商城，在外界看来，保持着较好的运营状态，突然传出易主消息有些超出想象。而8月13日，《华夏时报》记者从北京荟聚商场工作人员处获悉，目前北京荟聚商场方面暂未接到相关通知，门店保持正常经营的状态。
关于消息的真实性，8月14日，《华夏时报》记者致电英格卡购物中心（中国）管理有限公司，并发送了采访提纲，但截至发稿未获得相关回复。不过，英格卡方面并未对本次交易传闻予以公开否认。此前有媒体报道称“接近北京荟聚购物中心的人士透露，此次消息应当属实，即使险资公司收购之后，运营团队也不会发生改变。”
结合此前英格卡集团业绩的下滑，有业内人士表示，英格卡集团的本次交易意在转为“轻资产运营”。对此，业内专家向《华夏时报》记者进一步分析指出，目前，房地产正在深度调整期，险资的收购动力一方面来源于自身较好的资金状况，另一方面，也是因为这些商业不动产是传统意义上核心区域的优质资产。本次交易可能会导致北京荟聚商场经营以及和同为英格卡集团旗下品牌宜家的战略合作调整，但会保证经营稳定。
“易主”传闻下正常经营
近日，宜家家居母公司英格卡旗下的北京荟聚商场将被出售的消息在市场广为流传，除了北京荟聚，其他城市共计十大荟聚要被打包出售，首批为无锡、北京、武汉的三座荟聚，涉及资金160亿元。本次交易的买方为以泰康人寿为核心的多家险资机构组成的收购基金。
不同于部分资产转让，本次交易很有可能不会对当前商场经营产生明显的影响。据媒体公开消息，有相关人士指出，荟聚购物中心和宜家家居母公司英格卡或想通过变卖资产进行战略转型，将进行“轻资产运营”，收购后单体项目运营团队不会改变，变化的是项目主体成为合资公司。
8月13日，《华夏时报》记者到访北京荟聚商城，发现虽为工作日，该商城的人气依然不减。在商场外围广场，不少带有小孩的家庭，在喷泉区域戏耍；商场内，宜家卖场不间断顾客进出，POP MART等入驻门店人气火爆。
北京荟聚商场人气常年居高不下，被称作“掏空南城人钱包的商场”。记者在大众点评搜索“商场”一词发现，北京荟聚商城综合智能排名仅在北京朝阳合生汇之下，在整个北京排名第二位，人气值超越北京SKP、北京超级合生汇等热门商场。在大众点评上，北京荟聚的评论量超过25400条（截至8月14日），“选择多”“交通便利”“宠物友好”等好评如潮。
不过，值得关注的是，如今的北京荟聚已经是在“负重前行”，休息日“人挤人”的局面，也让不少消费者产生了不佳的消费体验。在大众点评的评论区，多位消费者给出了类似“人太多，热一身汗，空调该换一换”以及“卫生管理不到位”等方面的负面评价。
对于商城将被出售的相关问题，北京荟聚商城现场客服人员向记者表示，目前没有接到此类通知。北京荟聚微信小程序客服人员也向记者表示：“我们暂未收到相关信息。目前门店正常经营。”入驻北京荟聚商城的苏宁易购相关工作人员也向记者表示，门店经营不受荟聚相关交易的影响，门店不会因此关闭或调整。
为了进一步了解情况，8月14日，《华夏时报》记者致电英格卡购物中心（中国）管理有限公司，并向其发送了采访提纲，但截至发稿并未获得相关回复。不过，记者注意到，对于媒体的多方求证，英格卡方面并未对本次交易传闻予以公开否认，而据媒体公开报道，有知情人士透露，目前，交易各方仍在沟通合作条款和细节。
险资或成商业地产整合关键力量
对于打包交易的原因，有部分市场人士向媒体推测称，英格卡集团或面临一定的经营压力。据公开的财报数据，2024年英格卡集团营收418.64亿欧元，五年来首次下滑，同比下滑5.5%；净利润8.06亿欧元，同比下滑46.5%。同时，宜家中国在2024年营收占集团全球销售额的3.5%，低于去年同期的3.6%。
对此，上海易居房地产研究院副院长严跃进向《华夏时报》分析指出，目前，房地产正在深度调整期，险资的收购动力一方面来源于自身较好的资金状况，另一方面，也是因为这些商业不动产是传统意义上核心区域的优质资产。
在严跃进看来，本次不动产的相关交易可能会导致北京荟聚商场经营以及和宜家战略合作的调整，但是也一定会保证经营的稳定，确保经营的现金流，保证相关不动产的经营收益。
险资在商业地产的动作频繁，正在逐步取代房企原有的主导地位。据仲量联行发布的数据，2022年至2024年期间，保险公司在中国内地商业地产的直接投资达93亿美元，投资规模与英美等成熟市场相当，并居亚太区市场首位。
而除了以上消息外，近期有不少险资进军商业地产。例如，今年4月份，媒体公开报道称，中邮保险牵手中东主权投资机构，完成对上海博华广场的收购；今年5月份，据国家市场监督管理总局披露的信息，阳光人寿与太盟珠海、高和丰德等公司直接或通过其各自关联方共同设立合营企业，并通过合营企业收购大连万达商业管理集团股份有限公司直接或间接持有的48家目标公司的100%股权。
对于此类交易的频繁出现，严跃进分析认为，过去几年来，商业地产处于过剩的状态，但地段不错的商业地产总归还是优良资产。即便从客观来讲，在当前市场环境下，这些商业地产的价值已经出现大幅缩水，但这些地产的收益状况仍然值得肯定。
苏商银行特约研究员武泽伟在接受《华夏时报》记者采访时表示，险资加速布局商业地产的核心逻辑在于应对“资产荒”与优化长期收益结构。一方面，传统固收资产收益率持续下行，难以覆盖保险产品的刚性负债成本，存在“利差损”风险；另一方面，成熟商业地产项目能提供稳定现金流和抗通胀属性，契合险资对长久期、低波动资产的需求。
在武泽伟看来，此类交易将持续涌现。武泽伟向记者指出，此类交易的核心源于供需两端的结构性匹配。供给端，房企及外资运营商面临现金流压力，需出售成熟项目输血新业务或转向轻资产；需求端，险资在低利率环境下亟须配置能提供稳定现金流的实物资产，预计未来险资将成为商业地产存量整合的关键力量。
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